Blogbeitrag vom 14. September 2026
Neuer Energieausweis, schlechtere Werte? Was Eigentümer wissen sollten
Neuer Energieausweis, schlechtere Werte? Was Eigentümer wissen sollten
Wer für den Verkauf seiner Immobilie einen neuen Energieausweis erstellen lässt, erlebt momentan gelegentlich eine Überraschung: Der neue Ausweis fällt schlechter aus als der alte, obwohl am Gebäude in der Zwischenzeit nichts verändert wurde. Manchmal wurde sogar modernisiert und trotzdem scheint die energetische Bewertung auf den ersten Blick nicht besser zu sein.
Wie kann das sein?
Die Antwort liegt unter anderem in veränderten Berechnungsverfahren. Ein Energieausweis ist deshalb keine unveränderliche "Note" für ein Gebäude. Auch die gesetzlichen Vorgaben und Berechnungsgrundlagen entwickeln sich weiter.
Seit 2024 wird anders gerechnet
Seit dem 1. Januar 2024 muss die Berechnung des Energiebedarfs bei beheizten Gebäuden einheitlich nach der DIN V 18599 erfolgen. Zuvor waren bei Wohngebäuden teilweise unterschiedliche Berechnungsverfahren zulässig.
Das sorgt zwar langfristig für eine einheitlichere Bewertung, hat aber einen Nebeneffekt: Ein neuer Bedarfsausweis lässt sich nicht immer eins zu eins mit einem älteren Energieausweis vergleichen.
Ein Haus kann deshalb heute rechnerisch einen höheren Energiebedarf aufweisen als in einem alten Ausweis, obwohl sich das Gebäude selbst überhaupt nicht verändert hat.
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie energetisch schlechter geworden ist. Unter Umständen wird sie schlicht nach einer anderen Methode bewertet.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis sind nicht dasselbe
Zusätzlich kommt es darauf an, welche Art von Energieausweis vorliegt.
Beim Bedarfsausweis wird die energetische Qualität des Gebäudes anhand verschiedener baulicher und technischer Eigenschaften berechnet. Dazu gehören beispielsweise Außenwände, Dach, Fenster und Heizungsanlage.
Beim Verbrauchsausweis bilden dagegen die tatsächlichen Energieverbräuche der Bewohner die Grundlage. Vorgeschrieben sind dafür mindestens 36 zusammenhängende Monate an Verbrauchsdaten.
Und genau darin liegt ein wichtiger Unterschied: Wer sein Wohnzimmer im Winter gerne auf 24 Grad heizt, produziert andere Verbrauchswerte als jemand, der bei 19 Grad bereits den Wollpullover für ausreichend hält.
Ein Verbrauchsausweis ist deshalb stärker vom individuellen Nutzerverhalten abhängig. Ein Bedarfsausweis soll dagegen die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig von seinen Bewohnern abbilden.
Was bedeutet die Energieeffizienzklasse?
Bei Wohngebäuden reicht die Skala weiterhin von A+ bis H. Die jeweilige Energieeffizienzklasse ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch des Gebäudes.
Je niedriger der Wert, desto besser fällt grundsätzlich die energetische Einstufung aus.
Trotzdem sollte die Energieeffizienzklasse nicht isoliert betrachtet werden. Gerade bei älteren Immobilien gehören Baujahr, bereits erfolgte Modernisierungen, Heizungsart und der allgemeine Gebäudezustand zum Gesamtbild.
Eine schlechtere Energieklasse bedeutet deshalb keineswegs automatisch, dass eine Immobilie schlecht oder unverkäuflich ist.
Warum das beim Immobilienverkauf immer wichtiger wird
Kaufinteressenten schauen inzwischen deutlich genauer auf die energetischen Eigenschaften einer Immobilie. Der Grund liegt auf der Hand: Neben dem eigentlichen Kaufpreis werden mögliche Heizkosten und zukünftige Modernisierungen zunehmend in die Kaufentscheidung einbezogen.
Der Energieausweis liefert dafür eine erste Orientierung. Genau dafür ist er gesetzlich auch gedacht: Er soll über die energetischen Eigenschaften informieren und einen überschlägigen Vergleich verschiedener Gebäude ermöglichen.
Für Verkäufer ist es deshalb wichtig, die Angaben richtig einzuordnen. Ein älteres Haus mit einer weniger guten Energieeffizienzklasse muss nicht schöngeredet werden. Viel sinnvoller ist eine transparente Darstellung dessen, was bereits modernisiert wurde und welche Möglichkeiten das Gebäude zukünftig bietet.
2027 ändert sich erneut etwas
Das Thema bleibt in Bewegung. Im Juli 2026 wurde das bisherige Gebäudeenergiegesetz im Zuge einer gesetzlichen Neuregelung in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Einige Änderungen gelten bereits, weitere Vorgaben für Energieausweise und deren Berechnungsgrundlagen treten zum 1. Januar 2027 in Kraft. Bereits vorhandene und weiterhin gültige Energieausweise werden dadurch grundsätzlich nicht automatisch ungültig.
Für Eigentümer besteht also kein Grund, allein aufgrund der gesetzlichen Änderungen vorsorglich einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig, sofern nicht aufgrund bestimmter Veränderungen am Gebäude ein neuer erforderlich wird.
Ohne Energieausweis geht es beim Verkauf nicht
Spätestens beim Immobilienverkauf wird das Thema relevant. Liegt ein Energieausweis vor, müssen bereits in einer kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte Angaben daraus veröffentlicht werden. Dazu gehören unter anderem die Art des Energieausweises, der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.
Bei Görz Immobilien gehört der Energieausweis deshalb selbstverständlich zu den Unterlagen, die wir im Rahmen einer professionellen Vermarktung frühzeitig prüfen und mit den Eigentümern besprechen.
Dabei achten wir nicht nur darauf, dass ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Gerade wenn ein neuer Ausweis deutlich von einem älteren abweicht, lohnt sich ein genauer Blick auf die Ursache. Denn eine Zahl allein erzählt noch nicht die ganze Geschichte einer Immobilie.
Fazit
Ein neuer Energieausweis kann heute anders ausfallen als ein zehn Jahre alter Ausweis, ohne dass sich der energetische Zustand des Hauses verschlechtert haben muss. Geänderte Berechnungsverfahren, unterschiedliche Ausweisarten und beim Verbrauchsausweis auch das Nutzerverhalten können das Ergebnis beeinflussen.
Für Eigentümer ist deshalb vor allem eines wichtig: Nicht nur auf den Buchstaben der Energieeffizienzklasse schauen, sondern verstehen, wie der Wert zustande gekommen ist.
Beim Immobilienverkauf sollte der Energieausweis immer gemeinsam mit Baujahr, Heiztechnik, Modernisierungen und dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes betrachtet werden. So erhalten Kaufinteressenten ein realistisches Gesamtbild und aus einem vermeintlich "schlechten" Buchstaben wird nicht unnötig ein größeres Drama, als er tatsächlich ist.
Wie kann das sein?
Die Antwort liegt unter anderem in veränderten Berechnungsverfahren. Ein Energieausweis ist deshalb keine unveränderliche "Note" für ein Gebäude. Auch die gesetzlichen Vorgaben und Berechnungsgrundlagen entwickeln sich weiter.
Seit 2024 wird anders gerechnet
Seit dem 1. Januar 2024 muss die Berechnung des Energiebedarfs bei beheizten Gebäuden einheitlich nach der DIN V 18599 erfolgen. Zuvor waren bei Wohngebäuden teilweise unterschiedliche Berechnungsverfahren zulässig.
Das sorgt zwar langfristig für eine einheitlichere Bewertung, hat aber einen Nebeneffekt: Ein neuer Bedarfsausweis lässt sich nicht immer eins zu eins mit einem älteren Energieausweis vergleichen.
Ein Haus kann deshalb heute rechnerisch einen höheren Energiebedarf aufweisen als in einem alten Ausweis, obwohl sich das Gebäude selbst überhaupt nicht verändert hat.
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie energetisch schlechter geworden ist. Unter Umständen wird sie schlicht nach einer anderen Methode bewertet.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis sind nicht dasselbe
Zusätzlich kommt es darauf an, welche Art von Energieausweis vorliegt.
Beim Bedarfsausweis wird die energetische Qualität des Gebäudes anhand verschiedener baulicher und technischer Eigenschaften berechnet. Dazu gehören beispielsweise Außenwände, Dach, Fenster und Heizungsanlage.
Beim Verbrauchsausweis bilden dagegen die tatsächlichen Energieverbräuche der Bewohner die Grundlage. Vorgeschrieben sind dafür mindestens 36 zusammenhängende Monate an Verbrauchsdaten.
Und genau darin liegt ein wichtiger Unterschied: Wer sein Wohnzimmer im Winter gerne auf 24 Grad heizt, produziert andere Verbrauchswerte als jemand, der bei 19 Grad bereits den Wollpullover für ausreichend hält.
Ein Verbrauchsausweis ist deshalb stärker vom individuellen Nutzerverhalten abhängig. Ein Bedarfsausweis soll dagegen die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig von seinen Bewohnern abbilden.
Was bedeutet die Energieeffizienzklasse?
Bei Wohngebäuden reicht die Skala weiterhin von A+ bis H. Die jeweilige Energieeffizienzklasse ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch des Gebäudes.
Je niedriger der Wert, desto besser fällt grundsätzlich die energetische Einstufung aus.
Trotzdem sollte die Energieeffizienzklasse nicht isoliert betrachtet werden. Gerade bei älteren Immobilien gehören Baujahr, bereits erfolgte Modernisierungen, Heizungsart und der allgemeine Gebäudezustand zum Gesamtbild.
Eine schlechtere Energieklasse bedeutet deshalb keineswegs automatisch, dass eine Immobilie schlecht oder unverkäuflich ist.
Warum das beim Immobilienverkauf immer wichtiger wird
Kaufinteressenten schauen inzwischen deutlich genauer auf die energetischen Eigenschaften einer Immobilie. Der Grund liegt auf der Hand: Neben dem eigentlichen Kaufpreis werden mögliche Heizkosten und zukünftige Modernisierungen zunehmend in die Kaufentscheidung einbezogen.
Der Energieausweis liefert dafür eine erste Orientierung. Genau dafür ist er gesetzlich auch gedacht: Er soll über die energetischen Eigenschaften informieren und einen überschlägigen Vergleich verschiedener Gebäude ermöglichen.
Für Verkäufer ist es deshalb wichtig, die Angaben richtig einzuordnen. Ein älteres Haus mit einer weniger guten Energieeffizienzklasse muss nicht schöngeredet werden. Viel sinnvoller ist eine transparente Darstellung dessen, was bereits modernisiert wurde und welche Möglichkeiten das Gebäude zukünftig bietet.
2027 ändert sich erneut etwas
Das Thema bleibt in Bewegung. Im Juli 2026 wurde das bisherige Gebäudeenergiegesetz im Zuge einer gesetzlichen Neuregelung in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Einige Änderungen gelten bereits, weitere Vorgaben für Energieausweise und deren Berechnungsgrundlagen treten zum 1. Januar 2027 in Kraft. Bereits vorhandene und weiterhin gültige Energieausweise werden dadurch grundsätzlich nicht automatisch ungültig.
Für Eigentümer besteht also kein Grund, allein aufgrund der gesetzlichen Änderungen vorsorglich einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig, sofern nicht aufgrund bestimmter Veränderungen am Gebäude ein neuer erforderlich wird.
Ohne Energieausweis geht es beim Verkauf nicht
Spätestens beim Immobilienverkauf wird das Thema relevant. Liegt ein Energieausweis vor, müssen bereits in einer kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte Angaben daraus veröffentlicht werden. Dazu gehören unter anderem die Art des Energieausweises, der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.
Bei Görz Immobilien gehört der Energieausweis deshalb selbstverständlich zu den Unterlagen, die wir im Rahmen einer professionellen Vermarktung frühzeitig prüfen und mit den Eigentümern besprechen.
Dabei achten wir nicht nur darauf, dass ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Gerade wenn ein neuer Ausweis deutlich von einem älteren abweicht, lohnt sich ein genauer Blick auf die Ursache. Denn eine Zahl allein erzählt noch nicht die ganze Geschichte einer Immobilie.
Fazit
Ein neuer Energieausweis kann heute anders ausfallen als ein zehn Jahre alter Ausweis, ohne dass sich der energetische Zustand des Hauses verschlechtert haben muss. Geänderte Berechnungsverfahren, unterschiedliche Ausweisarten und beim Verbrauchsausweis auch das Nutzerverhalten können das Ergebnis beeinflussen.
Für Eigentümer ist deshalb vor allem eines wichtig: Nicht nur auf den Buchstaben der Energieeffizienzklasse schauen, sondern verstehen, wie der Wert zustande gekommen ist.
Beim Immobilienverkauf sollte der Energieausweis immer gemeinsam mit Baujahr, Heiztechnik, Modernisierungen und dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes betrachtet werden. So erhalten Kaufinteressenten ein realistisches Gesamtbild und aus einem vermeintlich "schlechten" Buchstaben wird nicht unnötig ein größeres Drama, als er tatsächlich ist.